房(fáng)地(dì)産開(kāi)發成本核算(suàn)簡→→單來(lái)說(shuō)，就(jiù)是(shì)按‍₩照(zhào)成本項目歸集和(hé)分(fēn)配開(kāi)發商品房(fá ‌↕ng)支出的(de)全部費(fèi)用(yòng)，計(jì)算(β∑±suàn)出開(kāi)發項目總成本和(hé)單位建築‍δ÷✘面積成本的(de)過程。今天來(lái)為(wèi)大(↔×dà)家(jiā)梳理(lǐ)房(fán✘€✘←g)地(dì)産項目成本核算(suàn)的(de)“四五六法則σγ→&”，化(huà)繁為(wèi)簡，有(yǒu)條不(bù)紊，精準核算(↔‍'suàn)！

成本分(fēn)配的(de)“四個(gè)方法”

（一(yī)）占地(dì)面積法。

指按已動工(gōng)開(kāi)發成本對(duì)象占地(dì)面積占開 £×$(kāi)發用(yòng)地(dì)總面積的(de)比例進行(φβ $xíng)分(fēn)配。

1.一(yī)次性開(kāi)發的(de)，按某一(yī)成本對(duì​∞✘)象占地(dì)面積占全部成本對(duì)象占地(dì)™↔總面積的(de)比例進行(xíng)分(fēn)配。（業(yè)态占地(dìπ¥<✔)面積分(fēn)配）

2.分(fēn)期開(kāi)發的(de)，首✘$♦←先按本期全部成本對(duì)象占地(dì)面≥✔∑積占開(kāi)發用(yòng)地(dì✘©≥‌)總面積的(de)比例進行(xíng)分(fēn)配，"₩然後再按某一(yī)成本對(duì)象占地(dì)面積占期內(nèi®α)全部成本對(duì)象占地(dì)總面積的(de)比例進行>£(xíng)分(fēn)配。（先按分(fēn)期分(fēn)配‌α，再按業(yè)态分(fēn)配）

期內(nèi)全部成本對(duì)象應負擔的(de)占地(dì)面‌&↓ 積為(wèi)期內(nèi)開(kāi)發用(yò<&Ω>ng)地(dì)占地(dì)面積減除應由各期成本對(dπ$≈♥uì)象共同負擔的(de)占地(dì)面↕÷→λ積。

• 應用(yòng)：土(tǔ)地(dì)成本分(fēn"©♥)配、前期三通(tōng)一(yī)平、水(shuǐ)紋地(dì)理(€<lǐ)勘察、測繪、場(chǎng)地(dì)通( ‌tōng)平等成本分(fēn)配。

（二）建築面積法。

指按已動工(gōng)開(kāi)發成本對(duì)象建築面積占開(kā↕ ​i)發用(yòng)地(dì)總建築面積的(de)比例進行(xín₽ g)分(fēn)配。

1.一(yī)次性開(kāi)發的(de)​✘，按某一(yī)成本對(duì)象建築面‌≤積占全部成本對(duì)象建築面積的(de)比例進行(π xíng)分(fēn)配。（按業(yè)态建築面積分(fēn)配）

2.分(fēn)期開(kāi)發的(de)∏β，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建築面積占開(→' kāi)發用(yòng)地(dì)計(jì)劃建築&©面積的(de)比例進行(xíng)分(fēn)配，然後再按某一(yī)≥♣‍成本對(duì)象建築面積占期內(nèi<☆→♦)成本對(duì)象總建築面積的(de)比例進行(xín>★g)分(fēn)配。（先按分(fēn)期分(fēn)配，再按業(yè≈♥→✘)态分(fēn)配）

（三）直接成本法。

指按期內(nèi)某一(yī)成本對(duì)象的(de)直接開(π✔←♦kāi)發成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發成本<✘☆₽的(de)比例進行(xíng)分(fēn)配。

• 應用(yòng)情形：部分(fēn)業(yè)态精裝修成本、酒店(diàn☆π¥)專屬設備、玻璃幕牆、專屬電(diàn)梯。

（四）預算(suàn)造價法。

指按期內(nèi)某一(yī)成本對(duì)象預算(suàn)‌¥≠造價占期內(nèi)全部成本對(duì)象預算(suàn)造價的(d‍ε​e)比例進行(xíng)分(fēn)配。

• 應用(yòng)情形：發生(shēng)的(≈Ωde)利息支出、監理(lǐ)費(fèi)™ >支出。

企業(yè)開(kāi)發、建造的(de)開(kāi)發産品應按制(≥'↑>zhì)造成本法進行(xíng)計(jì)量與核算(suàn)。其中，∑•‍應計(jì)入開(kāi)發産品成本中的(de)‌©↓費(fèi)用(yòng)屬于直接成本和(hé)能(nén✔↓∏g)夠分(fēn)清成本對(duì)象的(d≤β‍£e)間(jiān)接成本，直接計(jì)入成×↔®本對(duì)象，共同成本和(hé)不(bù)能(néng)分(✘→fēn)清負擔對(duì)象的(de)間(jiān)接成本，應按受益的Ω↕(de)原則和(hé)配比的(de)原則分(fēn)配至各成本 '®&對(duì)象，具體(tǐ)分(fēn)配方法可(kě)按以上(ε¥shàng)規定選擇其一(yī)。

成本核算(suàn)的(de)“五個(gè)步驟”

第一(yī)步 分(fēn)類成本費(fèi)用(yò≠↑ ng)

各項支出歸集“開(kāi)發成本與期間(jiān)費(↔↑>fèi)用(yòng)”。對(duì)當期實¶∑±際發生(shēng)的(de)各項支出，按其性質、經濟用★ ≥(yòng)途及發生(shēng)的(de)地λ★(dì)點、時(shí)間(jiān)區(qū)進行(xíng)整理α↓•(lǐ)、歸類，并将其區(qū)分(fēn)為(wè₽♠i)應計(jì)入成本對(duì)象的(de)成本和(hé)應在當期稅← 前扣除的(de)期間(jiān)費(fèi)用(yòng✘≈<♣)。同時(shí)還(hái)應按規定對(duì)在有(yǒu)關預提∑♠費(fèi)用(yòng)和(hé)待攤費(fèi)用(ε$yòng)進行(xíng)計(jì)量與确認。　

第二步 歸集開(kāi)發成本

各項成本歸集“直接成本、間(jiān)接成本和(¥↕hé)共同成本”。對(duì)應計(jì)入成本對(duì)象中的(→↔αde)各項實際支出、預提費(fèi)用(yòng)、待攤費♥↕(fèi)用(yòng)等合理(lǐ)的(de)劃分(fēn)€φ•為(wèi)直接成本、間(jiān)接成‌>本和(hé)共同成本， 并按規定将其合理(lǐ<σ)的(de)歸集、分(fēn)配至已完工(g​÷₽ōng)成本對(duì)象、在建成本對(∏γ∏duì)象和(hé)未建成本對(duì)象。

• 直接成本：指在項目開(kāi)發中直接發生(shēng)的(de)可(k♣® ě)以直接計(jì)入各成本對(duì)象的(de)成本，如(rú)土↔ε₩(tǔ)地(dì)成本、建安成本。

• 間(jiān)接成本：指不(bù)能(néng)準确直接¥∏計(jì)入各成本對(duì)象的(de)成本，如∞¶(rú)工(gōng)程管理(lǐ)費(fèi)、營銷設施費(fèi)等開(k↔☆āi)發間(jiān)接費(fèi)；

• 共同成本：指各成本對(duì)象共同生( ' shēng)的(de)不(bù)可(kě)分(fēn)φσ割的(de)成本。如(rú)多(duō)個(gè)項目共↔'""同建造的(de)設施。

第三步 結轉完工(gōng)成本

對(duì)本期未完工(gōng)和(hé)尚未建造的(₽™de)成本對(duì)象應當負擔的(de)成本費(fèi)用(yòng)，應®σ按分(fēn)别建立明(míng)細台帳，待開(kāi)發産品完工(g>∑←ōng)後再予結算(suàn)。

第四步 結轉開(kāi)發産品

當期已完工(gōng)成本結轉“開(kāi)發産品或固定資産”♣φ∑。對(duì)本期已完工(gōng)成本對(duì)象分(±‌¶fēn)類為(wèi)開(kāi)發産品和(hé)固定資産并對(du₽☆ ì)其計(jì)稅成本進行(xíng)結算(su☆¥σàn)。其中屬于開(kāi)發産品的(de)，應按可(k   ě)售面積計(jì)算(suàn)其單位工(≈&gōng)程成本，據此再計(jì)算(su λàn)已銷開(kāi)發産品計(jì)稅成本和(hé)未銷開(kā≠©i)發産品計(jì)稅成本。對(duì)本期已銷•&σ™開(kāi)發産品的(de)計(jì)稅成本，準予在當期扣除，未銷開(kāi)≤α發産品計(jì)稅成本待其實際銷售時(shí)再予扣除。

第五步 結轉銷售成本

當期已完工(gōng)成本結轉“開(kāi)↓ φ發産品或固定資産。對(duì)本期已完工(gōng)成本對(duì)象分₹δ(fēn)類為(wèi)開(kāi)發産品和(hé)固定資産并對 ☆±(duì)其計(jì)稅成本進行(xíng)結算÷Ωβσ(suàn)。其中屬于開(kāi)發産品的(de)，應按可(kě)售  面積計(jì)算(suàn)其單位工(gōng∏₹ ♥)程成本，據此再計(jì)算(suàn)已銷開(kāi)發産品計(j€♠✔ì)稅成本和(hé)未銷開(kāi)發産品計(jì)稅成本。♥♣Ω

對(duì)本期已銷開(kāi)發産品的¥→(de)計(jì)稅成本，準予在當期扣除，未銷開©₩★'(kāi)發産品計(jì)稅成本待其實際銷售時(shí)再予扣除。

成本對(duì)象的(de)“六個(gè)原則”

（一(yī)）可(kě)否銷售原則

開(kāi)發産品能(néng)夠對(du<‌₽©ì)外(wài)經營銷售的(de)，應作↕§(zuò)為(wèi)獨立的(de)計(jì)稅成本對(duì)象進行&✔♥∞(xíng)成本核算(suàn)；不(bù)能(néng)對(duì≈★)外(wài)經營銷售的(de)，可(kě)先作(zuò)為(wèi)過渡↑ε↑♦性成本對(duì)象進行(xíng)歸集，然後 ≠¶ 再将其相(xiàng)關成本攤入能(né ™φng)夠對(duì)外(wài)經營銷售的(de✘☆)成本對(duì)象。

公配設施成本分(fēn)攤：對(duì)于不(bù)∑α ©可(kě)售的(de)公共配套設施（物(wù•π​δ)業(yè)用(yòng)房(fáng)等）  ，應先單獨作(zuò)為(wèi)過渡性成本對(duì)象進行(x★€>íng)歸集，然後再将其相(xiàng)關成本攤∞✔∑→入可(kě)售的(de)成本對(duì)象。

（二）分(fēn)類歸集原則。

對(duì)同一(yī)開(kāi)發地(dì)點、竣工(g→♥ōng)時(shí)間(jiān)相(xiàng↕ ☆)近(jìn)、産品結構類型沒有(yǒu)明(míng)顯差異的(de∏¥)群體(tǐ)開(kāi)發的(de)項目，可(k♣‍¥ě)作(zuò)為(wèi)一(yī)個(gè)成本對(duì)象進行(xín∏≥δ♥g)核算(suàn)。

【分(fēn)期核算(suàn)：一(yī)期、二期】

（三）功能(néng)區(qū)分(fēn)<φ↔≠原則。

開(kāi)發項目某組成部分(fēn)相(xβ↓λ✔iàng)對(duì)獨立，且具有(yǒu)不(bù)同使用(yòng)"γ↕功能(néng)時(shí)，可(kě)以作(zuò)為(wèi)獨立的↕☆→←(de)成本對(duì)象進行(xíng)核算(suàn)。

【如(rú)：普通(tōng)住宅、會(huì)★®♥所、幼兒(ér)園、地(dì)下(xià)車(chē£↓¥)位等】

（四）定價差異原則。

開(kāi)發産品因其産品類型或功能(né←$ng)不(bù)同等而導緻其預期售價存在較大(d↓‌≠à)差異的(de)，應分(fēn)别作(zuò)為(wèi±≥)成本對(duì)象進行(xíng)核算(suàn)。

• 毛坯房(fáng)與精裝房(fáng)✔✘（精裝房(fáng)比毛坯房(fáng)貴）

• 商鋪與住宅（1~3層商鋪，4層以上(shàng)住 ×π宅，價格差異較大(dà)）

• 商品房(fáng)與安置房(fáng₹&₽ )、人(rén)才房(fáng)（安置房(fáng)、人(✘↑← rén)才房(fáng)價格比較便宜）

（五）成本差異原則。

開(kāi)發産品因建築上(shàng)存在明(m‌©γ≥íng)顯差異可(kě)能(néng)導緻其建造成本出現(• ≠xiàn)較大(dà)差異的(de)，要(yào)分(fēn™¥γφ)别作(zuò)為(wèi)成本對(duì)象進行(xíng)核♠ ☆​算(suàn)。

【挑高(gāo)層，層高(gāo)6米；非↑↓挑高(gāo)層，層高(gāo)3米】

（六）權益區(qū)分(fēn)原則。

開(kāi)發項目屬于受托代建的(de)或多(duō)方合×±★₹作(zuò)開(kāi)發的(de)，應結合β​上(shàng)述原則分(fēn)别劃分(fēn)成本對(duì)象進行(x≥™≥íng)核算(suàn)。

【代建部分(fēn)，合作(zuò)部分(fēn)；分(f±¶λēn)别享有(yǒu)的(de)權屬部分(fēn)。如(rú)A、B兩公司合作≠ £(zuò)開(kāi)發一(yī)地(dì)塊，地(dì)塊在C公司<÷名下(xià)，其中A公司開(kāi)發住宅部分(fēn)，B公司開(kāi♣&ε∞)發商業(yè)部分(fēn)。】