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新收入準則下(xià)房(fáng ≠$$)地(dì)産開(kāi)發企業(yè)銷售傭金(jīn)的(de)财稅處理(≥σ↕lǐ)
發布時(shí)間(jiān):2021-02-01 09:÷♥20:30 點擊次數(shù):530

新收入準則下(xià),房(fáng)地(dì)産開(kāi)發企業(y≈γ &è)銷售自(zì)行(xíng)開(kāi)發的(de)房(fáng)地>&(dì)産項目,支付的(de)銷售傭金(jīn)>¥"如(rú)何進行(xíng)賬務處理(lǐ)?稅法如(rú₩‍)何規定?


會(huì)計(jì)政策

《關于修訂印發<企業(yè)會(huì)↔♦計(jì)準則第14号—收入>的(de)通(tōng)知(zh<πī)》(财會(huì)〔2017〕22号)第α §¥二十八條,企業(yè)為(wèi)取得(de)合同發生(shēng)的σ↔₩(de)增量成本預期能(néng)夠收回的(d‌γe),應當作(zuò)為(wèi)合同取得(de)成本确認為(wèi)一≠→↓(yī)項資産。


增量成本,是(shì)指企業(yè)不(bù)取得(de)合同就(j♣δiù)不(bù)會(huì)發生(shēng)的(d " ‌e)成本,如(rú)銷售傭金(jīn)等。為(wèi)簡化(h Ωuà)實務操作(zuò),該資産攤銷期限不(bù)超過一(σ βαyī)年(nián)的(de),可(kě)以在發生(shēng)時(←←☆shí)計(jì)入當期損益。


備注:《企業(yè)會(huì)計(jì)準則第14号—收入》(财會(huφ≠ ì)[2017]22号,以下(xià)簡稱新收入準則),要(yào ₩∞)求在境內(nèi)外(wài)同時(shí)上(shàng)市(sπ←∞hì)的(de)企業(yè)以及在境外(wài)上(£Ωφshàng)市(shì)并采用(yòng)‍♥↕國(guó)際财務報(bào)告準則或企業(yè)♠✘•∏會(huì)計(jì)準則編制(zhì)财務報(bào§✘β )表的(de)企業(yè),自(zì)2018年(nián)1月(y✘♠uè)1日(rì)起施行(xíng);其★™¥他(tā)境內(nèi)上(shàng)市(shì)企¶£業(yè),自(zì)2020年(nián)1月(yuè)1日(rì)起施行(δ'xíng);執行(xíng)企業(yè)會( Ωπhuì)計(jì)準則的(de)非上(shàng)市(shì)企業(yè),±$ ♥自(zì)2021年(nián)1月(yuè)1日(r↔βσì)起施行(xíng)。



稅收政策

《中華人(rén)民(mín)共和(hé)國(gu★>♥£ó)企業(yè)所得(de)稅法實施條例》規定:“第九條 企業(yè)應✔λ納稅所得(de)額的(de)計(jì)算(suàn),以權責發生(sh•¥←ēng)制(zhì)為(wèi)原則,屬于當期的(de)收入和(hé÷≠)費(fèi)用(yòng),不(bù)論款項是(sh™§≤αì)否收付,均作(zuò)為(wèi)當期的(dγβγ₩e)收入和(hé)費(fèi)用(yòng);不(b™♠ù)屬于當期的(de)收入和(hé)費(fèi)用(yòng),即使款項®±已經在當期收付,均不(bù)作(zuò)為(wèi)當期的(de)收入和(≠'hé)費(fèi)用(yòng)。”


《财政部國(guó)家(jiā)稅務總局關于企業(yè)手續費(>→λ✘fèi)及傭金(jīn)支出稅前扣除政策的(de)通(tōng)知€γ(zhī)》(财稅〔2009〕29号)規定,對(duì)于非金(jīn)融企π₹業(yè):按與具有(yǒu)合法經營資格中介服務機±©→§(jī)構或個(gè)人(rén)(不(bù)含交易雙方​"₽及其雇員(yuán)、代理(lǐ)人(rén)和(hé)代表人(rén★<→)等)所簽訂服務協議(yì)或合同确認的(de)收入" ✘金(jīn)額的(de)5%計(jì)算(suàn)限額。同時(shí)企業‌♣(yè)已計(jì)入固定資産、無形資産等相(xiàng)關資産的(de§♦)手續費(fèi)及傭金(jīn)支出,應當通(tōng)過ε♦折舊(jiù)、攤銷等方式分(fēn)期扣除,不(bù)得(de)在發α±☆Ω生(shēng)當期直接扣除。


《國(guó)家(jiā)稅務總局關于修訂企業(yè)所得(d≤♦e)稅年(nián)度納稅申報(bào)表有(y€δǒu)關問(wèn)題的(de)公告》(2019₹×®→年(nián)第41号公告)對(duì)《中華人(rén)∞™§民(mín)共和(hé)國(guó)企業(yè)所得(de)稅年(ni​÷án)度納稅申報(bào)表(A類)》(A100000)填報(bào↑λε™)說(shuō)明(míng)規定,納稅人(rén)±←在計(jì)算(suàn)企業(yè)所得(α₩ de)稅應納稅所得(de)額及應納稅額時(≈$★‍shí),會(huì)計(jì)處理(lǐ)↔₹‌£與稅收規定不(bù)一(yī)緻的(de),應ε"當按照(zhào)稅收規定計(jì)算(suàn)。稅收規定不(bù)明(βλmíng)确的(de),在沒有(yǒu)明(m ∞↑íng)确規定之前,暫按國(guó)家(jiā)統一(yī)會(huì)計(♣Ω♥jì)制(zhì)度計(jì)算(suàn)。




案例

甲房(fáng)地(dì)産開(kāi)發公司2020年(nián)向房(fá> ng)屋銷售中介公司(增值稅一(yī)般納稅人(r£•←'én))支付傭金(jīn)并取得(de)增值稅專用(yòng)發票(piào)÷δ•450萬元(不(bù)含稅)。房(fáng)屋銷售合同約定2023年(ni≥​¥án)交付房(fáng)屋。


賬務處理(lǐ)

根據上(shàng)述政策,房(fáng)γ♠↕地(dì)産企業(yè)應在支付傭金(j•★α₽īn)時(shí)計(jì)入“合同取得(de)成本”,在确σ ∏認收入時(shí)計(jì)入當期損益。


支付傭金(jīn)時(shí):

借:合同取得(de)成本—銷售傭金(jīn)  450

      應交稅費(fèi)©→—應交增值稅(進項稅額)27

貸:銀(yín)行(xíng)存款 &nbγ↓$$sp;477


2023年(nián)交付确認銷售房(fáng)屋收入時(shí₹‍≥×):

借:銷售費(fèi)用(yòng) 450×₽¶

貸:合同取得(de)成本—銷售傭金(jīn) 45♠₹0


稅務處理(lǐ)


稅法中規定,企業(yè)應納稅所得(de)¶±÷₽額的(de)計(jì)算(suàn)應以權責發生(shēng)制(zhì)為(♠Ωπ​wèi)原則,強調收入與成本費(fèi)用←♦λγ(yòng)的(de)匹配,但(dàn)是(shì)稅法中對(duì)于權責發β™₽生(shēng)制(zhì)的(de)定©ε☆義并不(bù)明(míng)确。對(duì)于房(fá§≈₹&ng)地(dì)産企業(yè)而言,采購(gòu≥ €)的(de)銷售服務已經發生(shēng),此銷售服務并未形成長(cháng)↑≤期資産,并且企業(yè)已從(cóng)此項付費(fèi)©¥服務中獲得(de)了(le)收益。但(dàn)此時(shí)房​  (fáng)地(dì)産企業(yè)僅 處于預售階段,★♠£™并未達到(dào)企業(yè)所得(de)稅規定的(de)房(fáng)地↓>≥(dì)産企業(yè)完工(gōng)年(n$✘'→ián)度的(de)條件(jiàn),在預←₩<售階段時(shí),房(fáng)地(dì)産企業→☆(yè)預收賬款已按照(zhào)一(yī)定的(de)計(jì)稅毛γ ₹利率參與到(dào)當年(nián)應納稅♠©∏所得(de)額的(de)計(jì)算(suà ₽n)當中,故這(zhè)部分(fēn)銷售傭金(jī$​®£n)是(shì)否滿足權責發生(shēng)制(zhì)的(de)原則 ‍♠≈呢(ne)?針對(duì)此問(wèn)題該如(rú)何界定,目前國(gπ£∞uó)家(jiā)稅務總局方面并未給予官方的(de)解答(dá)。


目前以下(xià)兩種處理(lǐ)方式均存在:


處理(lǐ)方式一(yī):甲公司支付的(de)銷售傭金(jīn)在2020年(→±↔nián)度稅前扣除,同時(shí)與限額進行(xíngε ‌)比較,超過限額的(de)部分(fēn)進行(xíng)納稅調整。


處理(lǐ)方式二:與企業(yè)會(huì)計(jì)處理(lǐ)保持一(yī)緻,甲公司​×2023年(nián)确認收入時(shí)稅前扣除,同時(shí)與♥ ™π限額進行(xíng)比較,超過限額的(de)部分(​✘‌fēn)進行(xíng)納稅調整。

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