房(fáng)地(dì)産企業(yè)開(kā‍≥₽&i)發周期較長(cháng)，不(bù)少(shǎo)企業(yè¥→α)在樓盤交接後，往往還(hái)會(huì₹β↑)發生(shēng)後續支出。不(bù)少(shǎo"&)房(fáng)地(dì)産企業(yè)财稅負責人(rén)都(≠∏dōu)在咨詢：對(duì)于交房(fá>σ₹εng)後的(de)後續支出，如(rú)何進行∞<(xíng)稅務處理(lǐ)？

案例

某市(shì)甲房(fáng)地(dì)産開(kāi)發公司201¶'©7年(nián)3月(yuè)受讓一(yī)宗土(t∑♦ǔ)地(dì)用(yòng)于開(kāi)發别墅住宅，總可(kě‍♥₩)售建築面積10萬平方米。2019年(niá✘‌₽n)10月(yuè)，甲公司向當地(dì)房↕≈↓(fáng)管部門(mén)提交該樓盤的(de)竣工(gōng)備案資料，并進¶∏≈≠行(xíng)交付。已知(zhī)當年(nián)已售面積8→β♣萬平方米，按稅法規定計(jì)算(suàn)的(de)可(kě)售面積單位工♦☆$☆(gōng)程計(jì)稅成本為(wèi)每平方米8000元。2020年(n±₩εián)1月(yuè)~12月(yuè)，甲公 司又(yòu)陸續銷售尾↓β€​盤3套住宅，面積1000平方米，該樓盤還(hái)陸續發生(sh≤&★ēng)小(xiǎo)區(qū)綠(lǜ)化(huà)支出1‍•000萬元。後續發生(shēng)的(de)這(zhè)10≤©00萬元成本，甲公司應如(rú)何在2020年(nián)度企業(yè)​× 所得(de)稅彙算(suàn)清繳中進行(xíng)稅務₹® ∑處理(lǐ)？

分(fēn)析

這(zhè)個(gè)業(yè)務具有(yǒu)♣•較強的(de)普遍性，大(dà)多(duō)數(shù)房(fáng)地(d§ ★♦ì)産企業(yè)在實務中都(dōu)會(huì♦≠✘↑)遇到(dào)。

根據《國(guó)家(jiā)稅務總局關于印發〈房(fá'€∞©ng)地(dì)産開(kāi)發經營業(yè)務企業(yè)所±‌±得(de)稅處理(lǐ)辦法〉的(de)通(tōng)知(zhī)》（國(₩♣★guó)稅發〔2009〕31号，以下(xià)簡稱“31号文(wén)件★$(jiàn)”）第二十八條對(duì)企業(yè)計(jì)稅成本核算(suà‍₹Ωn)的(de)一(yī)般程序的(de)規定，對(duì)期前已完工(gōn"≈ ♠g)成本對(duì)象應負擔的(de)成♥πβ<本費(fèi)用(yòng)，按已銷開(kāi)發産品、未銷開(kā®£↑≤i)發産品和(hé)固定資産進行(xíng)分(fēn)配₹₩∏ 。其中，應由已銷開(kāi)發産品負擔的 ♦(de)部分(fēn)，在當期納稅申報(bào)時(Ω∑shí)進行(xíng)扣除；未銷開(kāi)發産品應負擔的(de→±≥)成本費(fèi)用(yòng)，待其實¥±際銷售時(shí)再予扣除。31号文(wén∏ ✘)件(jiàn)第二十九條同時(shí)規定λ♣¥，企業(yè)開(kāi)發、建造的(d↕÷∞©e)開(kāi)發産品，應按制(zhì)造成本法進行(xíng)計(jì"β&)量與核算(suàn)。其中，應計(jì)入開(kāi)♣¶€ 發産品成本中的(de)費(fèi)用(yòφ∏‌§ng)，屬于直接成本和(hé)能(néng)夠分(✔♦fēn)清成本對(duì)象的(de)間>↓(jiān)接成本，直接計(jì)入成本對(dππεuì)象，共同成本和(hé)不(bù)能'€(néng)分(fēn)清負擔對(duì)象的(de)間(jiān)¶↑₽接成本，應按受益的(de)原則和(hé)配比的(de)原則分(fē↑'∑Ωn)配至各成本對(duì)象。

根據上(shàng)述規定，後續發生(shēδδng)的(de)1000萬元支出，應遵循受益原則和(hé)分(f ↔©ēn)配原則，在已銷開(kāi)發産品和(hé)未銷開(kāi)發産品中&'進行(xíng)分(fēn)配。具體(tǐ)來(lái)說(shuō)，&§該樓盤已售面積=2019年(nián)度已銷售面積+2 &020年(nián)度已售面積=80000+1000&§=81000（平方米），未售面積=總可(kě)售建築面積-已∞¶£☆售面積=100000-81000=19000（平方米）。

已銷開(kāi)發産品應分(fēn)配的(de' )計(jì)稅成本=後續支出的(de)計(™←jì)稅成本×（已售面積÷總可(kě)售面積×100%）=1000×（ ☆‍81000÷100000×100%）=810←↑α（萬元）

未銷開(kāi)發産品應分(fēn)配的(de)後續支出計(jì)稅→≈成本=後續支出的(de)計(jì)稅成本×（未售面積÷總可(kě)售面δ→積×100%）=1000×（19000÷10↔≤β0000×100%）=190（萬元）。

根據計(jì)算(suàn)結果，甲公司2020年(nián)發生(☆γσ♣shēng)的(de)這(zhè)1000萬α×元小(xiǎo)區(qū)綠(lǜ)化(huà)支出，已銷開(k•βāi)發産品應分(fēn)配810萬元，未銷開(kāi)發産品應分(fēn)配 ★×✘190萬元。其中，810萬元可(kě)在2020∞↓年(nián)度企業(yè)所得(de)稅彙算(su‌±àn)清繳時(shí)稅前扣除；剩餘190萬元，待相(xiàng)應的(de)®✘未銷開(kāi)發産品實際銷售時(shí)，再予扣除。