房(fáng)地(dì)産企業(yè)承接項目開(k€βāi)發經營，從(cóng)拿(ná)地(dì)開(kāi)始到(d​↕ào)竣工(gōng)驗收的(de)整個(®∑φ gè)周期需要(yào)大(dà)量的(de)資金(j★ īn)成本來(lái)維持運營。那(nà)麽，如(rú)何有(yǒu)效$©★的(de)運用(yòng)高(gāo)密度資金(jīn)，并且節約資金♥✔≤ε(jīn)成本是(shì)經營者最關注的(de↑')核心問(wèn)題。

實務中，房(fáng)地(dì)産企業(yè)的(de)開(kā♠₩i)發主要(yào)思路(lù)是(shì)将能(né€'✘ng)盡快(kuài)回現(xiàn)的(de)業(yè)态先行σ≠ γ(xíng)開(kāi)發銷售，比如(rú)說(shuō)普通(tō→↕ng)住宅、公寓等，但(dàn)對(duì)于延後建設的(de ®∞)公共配套設施，會(huì)導緻這(zh​γ★★è)些(xiē)過渡性成本分(fēn)攤滞後的(de)≈♥∏問(wèn)題。這(zhè)裡(lǐ)，在财務≈φ核算(suàn)過程中财務人(rén)員(yu  án)會(huì)考慮到(dào)降低(dī)稅負✔≈↔λ的(de)因素，會(huì)對(duì)↕♠相(xiàng)關的(de)成本費(fèi)用(yòng)進₩©₹行(xíng)預提。

本文(wén)将結合具體(tǐ)案例為(wèi)大(dà)家(ji←•♥ā)詳細講解。

1．2018年(nián)對(duì)發票(piào)不(bù)足部分(×λfēn)進行(xíng)預提

    貸：其他(tā)應付款——預提費(fèi¥∑)用(yòng)    &nb↓ ​✘sp;    750

2．2019年(nián)7月(yuè)收到(dào)2000↕₩<→萬工(gōng)程發票(piào)，沖減預提費(fèi)用(yòng↓✔β™)750萬元

借：開(kāi)發成本——建築安裝工(gōng)程費(fèi) &®₹nbsp;   &nb<✔↔≠sp; 1085

      預提費(fèi)用(yòng) ​ "      ♣Ω∑β     75✘&♦→0    ♦☆<;      δ​  

      應交稅費(f&★‍‍èi)——應交增值稅（進項稅額） 165

       ÷✘₽貸：銀(yín)行(xíng)存款  &nb¶÷©∞sp;      ±✘>   2000

3．2020年(nián)7月(yuè)收到(dào)餘款±♣1500萬的(de)發票(piào)

借：開(kāi)發成本——建築安裝工(gōng)程費(‌♣↑₹fèi)   1376

      應交稅費(fèi)——應交增值±✔‌稅（進項稅額）  124

       貸：銀(yβπ"ín)行(xíng)存款  &∑λβλnbsp;     &nb÷σδsp; 1500    &nΩ∞bsp;

1．增值稅

通(tōng)常情況下(xià)，房(fáng)地(dì)産企業(yè)>®¥作(zuò)為(wèi)一(yī)般納稅人(rén)↕♣£，其進銷項稅額的(de)差額作(zuò)為(wèi)增值稅應納稅₽∏ ‌額。因此，在銷項稅額既定的(de)情況下(xià ×¥→)，進項稅額就(jiù)決定了(le)房(fáng)地(©•dì)産企業(yè)應納增值稅的(de)金(jīn)額。

衆所周知(zhī)，關于進項稅額的(de)抵扣稅務部門(mén)有≤ ★©(yǒu)嚴格的(de)要(yào)求，必須要(yào)有(→≠yǒu)合法合規的(de)票(piào)據、增值稅專票(↓♦piào)、海(hǎi)關繳款書(shū)或者是(shì)通 ↓(tōng)行(xíng)費(fèi)電(diàn)子(zǐ)普通(tō∏α♥✘ng)發票(piào)，按照(zhào)票(piào)∑₩  面上(shàng)注明(míng)的(de)金(jīn)額作(zuò)為•λ(wèi)進項稅額；也(yě)可(kě)以對(duì)一(yī)些(x±®α←iē)比如(rú)農(nóng)産品發票(piào)、高(gāo)鐵(tiě←σλ)票(piào)等按照(zhào)票(piào)面金(jīn÷φ÷)額計(jì)算(suàn)進項稅額。

但(dàn)是(shì)，預提成本費(fèi)用(yòng)由€♥于尚未取得(de)發票(piào)，因此無法按照(zhào)相(xiàng)關↑φ★≤規定進行(xíng)進項稅額抵扣，從(cón₽↔₩™g)而導緻企業(yè)提前繳納增值稅，形成資金(jīn)占用(yòng)。→α

2．土(tǔ)地(dì)增值稅

根據《土(tǔ)地(dì)增值稅清算(suàn)管理(lǐ)規程》二十一(yī♠>)條的(de)規定：

“在土(tǔ)地(dì)增值稅清算(suàn)✘±中，計(jì)算(suàn)扣除項目金(jīδ♥ n)額時(shí)，其實際發生(shēng)的(de)支出應當取得(σλ'λde)但(dàn)未取得(de)合法憑據的(de)'λβ•不(bù)得(de)扣除。”

土(tǔ)地(dì)增值稅的(de)計(jì)算(suα  àn)扣除強調業(yè)務真實性的(de)證據，扣除項目金(jīn)額→'中所歸集的(de)各項成本和(hé)費(fèi)用(yΩ↔∞♣òng)，必須是(shì)實際發生(shēng)的(de)≥"±。

3．企業(yè)所得(de)稅

根據國(guó)稅發[2009]31号《國(guó×≥)家(jiā)稅務總局關于印發<房(fáng)地(dì)産開(kāi)§™¶€發經營業(yè)務企業(yè)所得(de)稅處理(lǐ)辦法>的(deα≤)通(tōng)知(zhī)》規定：

“第三十二條  除以下(xià)幾項預提（應付）費(fèi)用(yòng)♦φ↑外(wài)，計(jì)稅成本均應為(wèi)實際發生(shēng✘♠₽)的(de)成本。　　

（一(yī)）出包工(gōng)程未最終辦理(lǐ)↔ 結算(suàn)而未取得(de)全額發票(piào)的(de)，在ββ©↓證明(míng)資料充分(fēn)的(de)前提下(xià)，其發票(Ω$÷♠piào)不(bù)足金(jīn)額可(kě)以☆↓φ預提，但(dàn)最高(gāo)不(bù)得(de)超過≥•'∏合同總金(jīn)額的(de)10％。　　

（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工(g¶≈®↔ōng)的(de)，可(kě)按預算(suàn)造價合理(l×★↔•ǐ)預提建造費(fèi)用(yòng)。此類公共配±©©↔套設施必須符合已在售房(fáng)合同、協議¶β (yì)或廣告、模型中明(míng)确承諾建造且不δ₩(bù)可(kě)撤銷，或按照(zhào)法律法規規定必須配套建造的(de§"∏)條件(jiàn)。　　

（三）應向政府上(shàng)交但(dàn)尚未上(shàng)交的(de)‍≠‍∑報(bào)批報(bào)建費(fèi)用(y↑≠‌♠òng)、物(wù)業(yè)完善費(fèi)用(yòng)可(kě)Ω♦↑以按規定預提。物(wù)業(yè)完善費(fèi)用(y☆"↑òng)是(shì)指按規定應由企業(yè)承擔的✔≈¥(de)物(wù)業(yè)管理(lǐ)基金(jī $Ωn)、公建維修基金(jīn)或其他(tā)£​專項基金(jīn)。”

上(shàng)述條款明(míng)确預提費(fèi)用(yòn®♣β≥g)範圍标準為(wèi)：

預提費(fèi)用(yòng)金(jīn)額≤未竣工(gōng)結算(suà​₹∞n)出包工(gōng)程的(de)發票(piào)不(bù)足金(jīn)α∞↔®額）÷未辦理(lǐ)竣工(gōng)結算(suànβ→λ)的(de)出包工(gōng)程的(de)合同總 ₽•×金(jīn)額】≤10％

如(rú)果實際業(yè)務中，财務人(rén)員(yuán)超出比∏φ例預提，納稅申報(bào)時(shí)需₩♣€要(yào)對(duì)超出比例部分(fēn→≤)做(zuò)調增處理(lǐ)。

三、預提費(fèi)用(yòng)風(fēng)險應對(duì)建議(yì)

2．房(fáng)地(dì)産開(kāi)發企業(yè)應建♣"☆立健全成本對(duì)象管理(lǐ)制(zαεhì)度，合理(lǐ)區(qū)分(fēn)已®®≥完工(gōng)成本對(duì)象、在建成本對(d≠§uì)象和(hé)未建成本對(duì)象，及時(shí)收集、×φ整理(lǐ)、保存成本對(duì)象涉及的(de)證據材料，以備稅務機(jī)₩"∏≤關檢查；

3．房(fáng)地(dì)産企業(yè)與施工(gōng)方簽訂施工<™&β(gōng)協議(yì)時(shí)，明(míng)确提供發票↓¥≤§(piào)的(de)時(shí)間(jiān)節點，确保其取得(d✔≈e)發票(piào)的(de)合規性和(hé)及時(≈→✔"shí)性。

如(rú)果遇到(dào)稅務稽查仍未取得(de)發票(p>↔iào)的(de)情況時(shí)，切記不(bù)必驚慌↔✔，房(fáng)開(kāi)企業(yè)應當自(zì)被告知λ♥ (zhī)之日(rì)起60日(rì)積極補開(kā®π↔₽i)建安發票(piào)，或者取得(de)證實其支出真實性的(de)相("<γαxiàng)關材料，這(zhè)樣在完工(' gōng)年(nián)度扣除的(de)無>γ<∞票(piào)建安成本仍然是(shì)可(kě)以得(de)到(dào"•∞♦)稅務機(jī)關認可(kě)的(de)。